Bauen und Bauaufsicht
Erhalten Sie Informationen rund um das Thema Bauen in Erkelenz und informieren Sie sich über die Aufgaben der Bauaufsicht.
Bauen in Erkelenz
Das Bauaufsichts- und Hochbauamt ist in verschiedenen Fällen Ihr Ansprechpartner, wenn Sie auf dem Erkelenzer Stadtgebiet ein Gebäude errichten oder umbauen möchten.
Baugenehmigung
Im Vorfeld einer Baumaßnahme prüft die Bauaufsicht das Bauvorhaben. Dies betrifft dabei nicht nur Neu- und Erweiterungsbauten, sondern auch Umbauten und Nutzungsänderungen. Erst, wenn im Rahmen der Prüfung festgestellt wird, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, kann am Ende der Prüfung eine Baugenehmigung erteilt werden. Die Prüfung wird durchgeführt, um vorab verschiedene Gefahren auszuschließen, die von der Baumaßnahme ausgehen könnten.
Erst, wenn die Baugenehmigung erteilt ist, können die Bauarbeiten beginnen. Auch diese werden von der Bauaufsicht begleitet. Am Ende erfolgt eine Abnahme, mit der dann die Nutzung eines Gebäudes freigegeben wird.
Die Landesbauordnung unterscheidet verschiedene Verfahren im Zusammenhang mit Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sowie Nutzungsänderungen, die unterschiedliche Schritte bis zur Genehmigung erfordern.
Maßnahmen ohne Baugenehmigung
Bestimmte kleinere Maßnahmen sind „verfahrensfrei“, das heißt diese Vorhaben bedürfen weder einer Baugenehmigung noch einer Anzeige. Diese Vorhaben können Sie in § 62 BauO NRW nachlesen: recht.nrw.de
Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
Für bestimmte Vorhaben, vor allem für Wohngebäude und deren Nebenanlagen, die innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen Bebauungsplanes (LINK zu den Bebauungsplänen) liegen, gibt es die Möglichkeit der sogenannten Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW. Hier ist zunächst die Person, die die Bauvorlagen (Pläne, Berechnungen und Beschreibungen) für den Bau erstellt, dafür verantwortlich, dass die Regelungen des öffentlichen Baurechts eingehalten werden. Eine förmliche Prüfung durch die Baubehörde findet danach nicht statt. Die Gemeinde, also die Stadt Erkelenz, kann jedoch innerhalb einer Frist erklären, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Die Bauaufsicht der Stadt Erkelenz sichtet daher die Freistellungsverfahren und prüft zumindest die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Das Freistellungsverfahren scheidet zudem dann aus, wenn das Vorhaben einer Ausnahme, Befreiung oder Abweichung bedarf.
Vereinfachtes und umfassendes Baugenehmigungsverfahren
Bei den Baugenehmigungsverfahren wird in das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW und das umfassende Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO NRW unterschieden. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist dabei das Regelverfahren und deckt in der Praxis die meisten baulichen Anlagen und Gebäude ab. Hier erfolgt eine eingeschränkte Prüfung durch die Bauaufsicht, dies beinhaltet das sogenannte Planungsrecht (LINK), also zum Beispiel die Einhaltung von Festsetzungen in Bebauungsplänen, die Abstandflächen und der Nachweis der notwendigen Stellplätze (siehe Stellplatzsatzung). Bestimmte Belange, wie zum Beispiel der bauliche Brandschutz, werden nicht geprüft und liegen in der Verantwortung der Person, die den Bauantrag verfasst.
Anders erfolgt die Prüfung von sogenannten großen Sonderbauten in dem vollen Prüfungsverfahren nach § 65 BauO NRW. Hier erfolgt vor allem eine umfassende Prüfung des Brandschutzes, dafür ist dem Bauantrag auch ein Brandschutzkonzept eines oder einer staatlich anerkannten Sachverständigen beizufügen.
Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen
Die einem Bauantrag beizufügenden Unterlagen (Bauvorlagen) sind genau geregelt und in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) festgelegt. Vollständige Unterlagen sind immer die Voraussetzung für eine schnelle Prüfung von Bauanträgen. Verantwortlich ist hierfür die Person, die den Entwurf des Bauvorhabens verfasst.
Da für einen Bauantrag und die Umsetzung von Bauvorhaben besondere Sachkunde und Erfahrung erforderlich sind, müssen die Bauanträge von sogenannten „Entwurfsverfassern“ erarbeitet werden. Dies sind entweder in die Kammer eingetragene Architekt*innen oder Bauingenieur*innen mit einer entsprechenden zusätzlichen Qualifikation. Je nach Antragsgegenstand beteiligt die Bauaufsicht andere Fachbehörden (zum Beispiel Feuerwehr, Umweltbehörden, Tiefbauamt oder Denkmalpflege). Von dort werden Stellungnahmen abgegeben und Auflagen formuliert, die Bestandteil der Baugenehmigung werden.
Bauberatung
Die Bauaufsicht der Stadt Erkelenz bietet eine Bauberatung an. Dort können Sie vorab wichtige Fragen zu einem Vorhaben besprechen. Dies erspart oft Zeit bei der Prüfung von Bauanträgen, da zum Beispiel bestimmte Unterlagen bereits beigefügt oder die Anträge so gestellt werden, dass sie genehmigungsfähig sind.
Dafür ist es hilfreich, wenn Sie bereits Vorüberlegungen angestellt haben und konkrete Fragestellungen bestehen. Da nicht immer die örtlich zuständigen Mitarbeitenden zu den allgemeinen Sprechzeiten zur Verfügung stehen, empfiehlt es sich, einen konkreten Termin zu vereinbaren.
Schutz der Nachbarschaft
Einige Vorschriften aus dem öffentlichen Baurecht dienen dem Schutz der Nachbarschaft. Dazu gehört beispielsweise die Art der Nutzung eines Gebäudes, die Abstandflächen eines Gebäudes oder Fragen aus dem Lärmschutz. Dies hat zur Folge, dass sich die Nachbarschaft bei Verstößen an die Bauaufsicht wenden kann, um ihre Rechte durchzusetzen.
Es gibt jedoch auch einige Vorschriften aus dem Nachbarschutz, die dem Zivilrecht zuzuordnen sind. Dazu gehören alle Rechtsbereiche, die im Nachbarrechtsgesetz (NachbG NRW) geregelt sind. Das sind zum Beispiel Nachbar- und Grenzwände, Anlagen zur Beseitigung von Niederschlagswasser, Gartenzäune und Grenzabstände von Bepflanzungen. Die Durchsetzung dieser Rechte ist nicht Aufgabe der Bauaufsicht. Das Nachbarrechtsgesetz können Sie unter folgendem Link nachlesen: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_text_anzeigen?v_id=5820021111170061258
Baulasten
Nach § 85 BauO NRW können Grundstückseigentümer*innen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht übernehmen, bestimmte Dinge auf dem eigenen Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Es kann zum Beispiel eingetragen werden, einen bestimmten Bereich des Grundstücks freizuhalten, um die Zufahrt zu einem anderen Grundstück zu ermöglichen. Das nennt sich Baulast. Es gibt verschiedene Arten von Baulasten, beispielsweise Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten oder Vereinigungsbaulasten. In der Regel ermöglicht die Baulast die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung auf einem Grundstück.
Die Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis der Stadt Erkelenz eingetragen und können erst dann gelöscht werden, wenn die Bauaufsicht auf die Baulast verzichtet, weil sie nicht mehr erforderlich ist. In das Baulastenverzeichnis können alle Einsicht nehmen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis können Sie online beantragen. Weitere Informationen zum Eintrag in das Baulastenverzeichnis erhalten Sie in den Online-Dienstleistungen.
Von der Baulast ist die sogenannte Grunddienstbarkeit zu unterscheiden. Damit kann das Recht auf eine bestimmte Nutzung eines benachbarten Grundstücks erwirkt werden. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen, das beim Amtsgericht geführt wird.
Teilung eines Grundstücks
Wenn Sie ein bebautes Grundstück teilen möchten, bedarf es vorab einer Teilungsgenehmigung. Dabei prüft die Bauaufsicht, ob durch die Teilung Verhältnisse entstehen, die öffentlichem Recht widersprechen.
Der Antrag ist von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einzureichen, der die geplante Teilung in einem amtlichen Lageplan darstellt. Oftmals ist dafür die Eintragung von Baulasten erforderlich. Nach erfolgter Teilungsgenehmigung kann der Vermessungsingenieur die Teilung beim Katasteramt beim Kreis Heinsberg beantragen. Weitere Informationen erhalten Sie in den Online-Dienstleistungen unter Grundstücke Teilung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wenn Sie aus einzelnen Wohnungen in einem Gebäude Teileigentum bilden möchten, müssen Sie dem Grundbuchamt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht vorlegen. Darin wird bescheinigt, dass die Wohnungen eines Gebäudes in sich abgeschlossen sind und den Voraussetzungen des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht entsprechen. Weitere Informationen erhalten Sie in den Online-Dienstleistungen unter Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Bauen: Entwässerung und Straße
Unter Umständen müssen Sie eine Dichtheitsprüfung privater Abwasserleitungen (ehemals § 61a Landeswassergesetz NRW) durchführen. Ob Ihr Grundstück in Erkelenz in einer Wasserschutzzone liegt, können Sie auf der Karte "Wasserschutzzonen" kontrollieren.
Informationen zum Thema erhalten Sie beim Tiefbauamt der Stadt Erkelenz. Ihre Ansprechperson ist Ramona Peter (Telefon: 02431 85-281, E-Mail ramona.peter@erkelenz.de). Gerne können Sie einen individuellen Termin vereinbaren.
Verschiedene Dienstleistungen rund um Entwässerung und Straßenangelegenheiten stehen Ihnen außerdem im Dienstleistungsportal der Stadt Erkelenz zur Verfügung. Eine Übersicht über mögliche passende Dienstleistungen finden Sie in der separaten Spalte. Dort erhalten Sie eine detaillierte Beschreibung der jeweiligen Dienstleistung und einen direkten Kontakt.
Bauaufsicht und Gefahrenabwehr
Hauptaufgabe der Bauaufsichtsbehörde ist nach § 58 der Landesbauordnung NRW die Abwehr von Gefahren im Zusammenhang mit Gebäuden, aber auch Freiflächen wie beispielsweise Stellplätzen, Lager- oder Veranstaltungs- und Sportflächen.
Bei bestimmten Gebäuden ist es deshalb Aufgabe der Bauaufsicht, sich in regelmäßigen Abständen von der Sicherheit zu überzeugen. Dies gilt immer dann, wenn sich in den Gebäuden regelmäßig viele Menschen aufhalten. Das können zum Beispiel die Stadthalle, das Kino, Mehrzweckhallen oder Schulen, große Einzelhandelsbetriebe und natürlich das Krankenhaus sein.
Wenn durch bauliche Mängel oder besondere Ereignisse (Unwetter, Brand) eine Gefahrensituation entstanden ist oder jemand die Regelungen aus dem Baurecht nicht einhält, wird die Bauaufsicht im Rahmen der Gefahrenabwehr tätig, um die Nutzenden von Gebäuden, die Nachbarschaft oder Passant*innen zu schützen.
Auch bei einem Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften (sogenannte baurechtswidrige Zustände) wird ein ordnungsbehördliches Verfahren eingeleitet, in dem geklärt wird, welche erforderlichen und geeigneten Maßnahmen zu treffen sind, damit der Missstand behoben und der ordnungsgemäße Zustand hergestellt wird. Die möglichen Maßnahmen reichen von Nutzungsuntersagungen, Absperren von Gefahrenbereichen bis hin zur Anordnung des Rückbaus von illegalen Anlagen und Gebäuden. Dabei wird in der Regel ein Zwangsgeld angedroht, das sich gegen die Verantwortlichen richtet. Wenn jemand vorsätzlich oder fahrlässig gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, kann auch ein Bußgeldverfahren eingeleitet werden. Die Ordnungswidrigkeit kann dann mit einer Geldbuße bis zu fünfhunderttausend Euro geahndet werden.
Temporäre Nutzungsänderungen / Veranstaltungen und fliegende Bauten
Ein besonderes Aufgabengebiet der Bauaufsicht sind vorübergehende Nutzungsänderungen von Gebäuden oder Grundstücken und die sogenannten fliegenden Bauten. Beispiele für zeitlich befristete Nutzungsänderungen sind Karnevalsfeiern in einer Sporthalle, die Stoppelfeldfete oder das Electrisize-Festival auf Haus Hohenbusch. Hier wird für eine konkrete Veranstaltung eine Genehmigung erteilt, die sich vor allem auf die Aspekte Brandschutz und Sicherheit der Besucher*innen bezieht. Für solche Veranstaltungen sind dann besondere Bauvorlagen erforderlich.
Fliegende Bauten sind vor allem Festzelte, Tribünen oder Fahrgeschäfte auf einer Kirmes. Diese werden auf wechselnden Plätzen immer wieder neu aufgebaut. Durch die Bauaufsicht erfolgt eine sogenannte Gebrauchsabnahme, bei der sich die Bauaufsicht vor Ort davon überzeugt, dass ein Festzelt beispielsweise ordnungsgemäß aufgebaut wurde.
Temporäre Nutzungsänderungen oder Abnahmen von fliegenden Bauten sind der Bauaufsicht rechtzeitig anzumelden bzw. zu beantragen. Hinweise zu den erforderlichen Unterlagen sind hier zu finden.